是蛋糕还是陷阱？法拍房会成为你的选择吗？

大河网讯 （记者 宋向乐）对于手头紧张的购房者来说，比市场价低的“法拍房”总是会带给他们一丝希望。可随之而来的又是许多疑惑和担忧——“法拍房”究竟是什么样的房子？购买到底有没有风险？该如何去买这样一套房子？近日，大河网记者走访多地进行调查，解答网友关心的问题。

王非眼中的法拍房，就像一块布满暗刺的蛋糕

“就像一块布满暗刺的蛋糕，很想吃，却又怕被刺扎伤。”两年前王非（化名）就一直留意着有哪些合适的法拍房，但一直没有遇到合适的，要么是位置不合适，要么是价格偏高。王非毕业后一直在郑州打拼，随着年龄增长，结婚成为摆在眼前的头等大事。女朋友给出的条件就一条：必须在本地有套房子。

王非无意中听朋友说起法拍房比普通的二手房要便宜，便留心了起来。

“几乎每天都要上司法拍卖平台上看，但始终没有出手。”影响王非下定决心的除了位置和价格，还有就是法拍房隐形的一些“麻烦”，譬如上任房主遗留的问题等。

和王非一样对法拍房感兴趣又担忧的网友并不在少数，但网上“法拍房‘天价税收案’”“买了房子又遇到前任房主来破坏”等信息又让他们心有所忌。

那么如何看待法拍房这个二手房下的一个分支？不如我们先从什么是法拍房开始说起。

什么是“法拍房”？

昆明在郑州的法拍房领域已干了5年，在他的印象中，2016年国家批准淘宝、京东等7个平台可以开展司法拍卖服务，郑州的法拍房市场真正形成规模则是在2017年。

“那时候基本是投资居多，现在则是刚性需求为主。”昆明告诉大河网记者，在司法拍卖中，最热门的便是“法拍房”。顾名思义，“法拍房”为法院拍卖的房产，是指被法院强制执行拍卖的房屋，卖方是法院。

值得注意的是，最高人民法院公布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》）自2022年1月1日起实施，其中明确，法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，法院不予准许。也就是说往常“法拍房”不限购的优势已不复存在。

法拍房的弊端和优势分别是什么？

当然，价格低并非选购的唯一条件。法拍房因为自身的原因也容易存在一些弊端。

1.容易产生纠纷： 一般被法院执行拍卖的房子都是因为债务关系，如果买方未了解清楚房产的大致情况，可能在买到后造成无法入住的情况，比如房屋租给其他人，并且签了很长的租期，这种情况法院大多是负责清退的，买到这样的房子可能会很糟心。 

2.拍卖手续和过户手续复杂： 竞拍需要交保证金，然后要在指定时间进行竞拍，竞拍成功后需要去法院确认并且交尾款，然后拿各种资料去房管局进行过户，可能要跑很多次，最重要的是外行操作起来可能会非常复杂，很多人应该都是因为这个原因不选择自行竞拍。 

有弊端就有优势，价格显然就是法拍房最大的吸引点。法拍房价格优势有多明显？我们还是让事实说话。

在阿里巴巴司法拍卖平台上，大河网记者找到了两套房子：位于郑州市金水区鑫苑路18号鑫苑名家鑫禧园的一处房产信息显示，起拍价为2428992元，市场评估价则为3795299元。二七区一套85平米的房子起拍价为58万余元，市场评估价则为91万余元。

法院如何拍卖相关房产？

郑州市中院执行局相关负责人介绍，目前，法院拍卖均采取网络拍卖方式进行，法院会根据拍品的具体情况确定起拍价格，根据网拍规定，一拍起拍价降价幅度最高可以达评估价的30%，也就是说可以七折起拍，如果一拍没有人参与竞拍导致流拍，将启动二拍程序，二拍起拍价最多可以在一拍起拍价基础上降幅20%，也就是说可以按一拍流拍价的八折起拍。

大河网记者查询了解到，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》明确：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。

起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的70%；网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖7日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖15日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。

如何竞买“法拍房”？产生纠纷怎么办？

大河网记者了解到，参与竞买法拍房的基本流程是：竞买人在网拍平台注册→登陆→提交保证金→参与竞拍→经过一轮或多轮拍卖成交→获得拍卖成交确认书→缴纳尾款→办理相关手续。

如果有人对被执行房屋的所有权提出异议，比如房屋所有权人的配偶、实际所有人、共有人等，可以在处置期间，向执行法院提出案外人对执行标的的异议，如果不服法院裁定，还可以提出执行异议之诉。

“法院会通过一系列法定程序，最大限度保证房屋权属的清晰，此外，法院还会负责将房屋腾空，所有这些做法都是为了给竞买人吃上‘定心丸’。”

“再次提醒想要购买法拍房的广大市民，《规定》正式施行后，一定要明确个人具备购买资格后再参与竞拍，以免造成不必要的损失。”郑州中院执行局相关工作人员提醒道。

值得提醒的是，一旦决定拍卖法拍房就应该履行相应的法律责任，根据法院相关司法拍卖规定，拍卖成交后，买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还，无论数额大小，全额没收。同时该套房产还会继续上拍。

同时，“悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”，鉴于原买受人已经有过不诚信行为，无法再对其予以信任，为了保障案件顺利执行，剥夺原买受人参加重新竞买的机会是必然的。

买“法拍房”如何尽可能地避免踩坑？

01 实地看样

法院在公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚，但是房产的位置以及房产可能存在的瑕疵，法院并不负责公示。要想成功捡漏，一定要针对户型和面积、采光等进行实地考察才行。

02 税费问题

如果真的要买法拍房就一定要考虑税费问题，因为法拍房的税费全是由买方承担，一旦买了法拍房，在办理过户时就要承担所有的税费，为了避免吃亏，最好在购买前先去税务部门了解一下该房如果要过户需要承担的税费。

03 当前水、电、物业费用是否缴清

有些房屋可能各方面情况都很好，但是可能多年无人居住，欠了好几十年的水电、物业费，这样的房子如果购买了，你就要承担之前的水、电、物业费，因为办理过户手续，就必须交清这些费用，那购买成本就大大提高了。

04 房屋产权状况不明晰

这种情况实际上比较少，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查。除了了解清楚房屋产权状况，你可以委托专业人士对房屋所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。

05 房屋是否有人占用

有人占用的有两种常见情况，如果目前居住的是原业主，一定要搞清楚业主配不配合拍卖，是不是唯一住房，有没有老人居住。若居住人是租户，问清楚租赁到期时间。有些房源，法院会在公告中标明租赁到期时间。如果这套房产没有人居住，那么这套房产的租赁是否生效就是个问题。

06 落户问题

对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。

评论：法拍房不能一拍了之

评论员江隐认为，法拍房源激增，需要以社会治理的大视角加以重视，以司法、调解等综合手段化解治理风险。

法拍房有价格相对便宜、不受限购影响等优势，但也是较高风险资产。这些风险，包括房屋被占用风险、房屋租赁风险、房屋隐形瑕疵、税费无法计算风险、过户风险、其他债权风险如房产在拍卖之前就已抵押给了其他债权人等等。这些风险就是一个个的“隐形坑”，容易诱发社会治理的“风险点”。

作为购买法拍房的消费者，消费行为要秉持理性，而不是贪图“便宜”，同时要有一双火眼金睛，能够辨别风险和陷阱。司法部门也要尽到责任义务，比如履行交易资产风险告知义务，让购买者在明明白白中独立作出决断；认真履行执法义务，确保法律的刚性和严肃性。　　

司法拍卖市场是不良资产处置的终端，作为其中重要一环的法院，理应扮演好“裁判员”和“执法者”的角色：不仅要对来龙去脉明察秋毫，更要在发现违法乱纪后果断给予处罚。法律的尊严在于执行，面对“买房还要买路权”的闹剧，当祭起法律利器，该出手时就出手。

编辑:陈梦伊　　审核 ：郭同欢